تحقیق بیع خیاری و شرایط و آثار آن   شامل  84 صفحه به صورت فایل ورد و قابل ویرایش می باشد که یکی از تحقیق های جامع و کامل در مورد  بیع خیاری و شرایط و آثار آن  می باشد و دارای منابع معتبر می باشد

 مقدمه

در ابتدا به بررسی پژوهش­های انجام شده در زمینه بیع خیاری پرداخته خواهد شد و سپس مفهوم بیع خیاری مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

۲-۱٫ بررسی پژوهش­های انجام شده

کاتوزیان در حقوق مدنی خود در ضمن بررسی بیع خیاری بیان دارند که متعاقدین در ضمن عقد بیع می‌توانند، هر شرطی که برخلاف احکام شرعی و مقتضای عقد نباشد، شرط نمایند. به طور مثال هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد نماید، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد؛ در هر حال حق خیار، تابع قرارداد متعاملین خواهد بود. به این معامله بیع شرط یا بیع خیاری می‌گویند. ایشان در این کتاب ویژگی شرط خیار در بیع شرط در بیع خیاری را بررسی کرده و بیان دارند که: شرط خیار در بیع شرط، دارای ویژگی خاصی است و آن اینکه این خیار برای فروشنده شرط می‌شود، در حقیقت فقط فروشنده می‌تواند از این امتیاز استفاده کند و شرط استفاده از آن پرداخت ثمن می‌باشد. بدین ترتیب که شخص مال خود را فروخته و در آن شرط می‌کند که اگر در مدت خیار ثمن و قیمت آن مال را به خریدار برگرداند، بتواند عقد را فسخ کرده و مبیع را پس بگیرد. از ساختمان حقوقی این نوع معامله سوء استفاده‌هایی می‌شد، بدین ترتیب که از آن برای گرفتن سود پول استفاده می‌شد، به طوری که وام دهنده به طور صوری ملک وام گیرنده را خریده و در قرارداد شرط می‌کرد که اگر فروشنده، ثمن را ظرف مهلت معینی بپردازد حق فسخ معامله را خواهد داشت. غالباً در این معاملات ارزش وام در مقابل ملک، ناچیز بود و اگر فروشنده در مهلت معین نمی‌توانست وام را پس داده و معامله را فسخ کند، معامله قطعی می‌شد و ضررهای زیادی به فروشنده وارد می‌شد. جهت جلوگیری از سوء استفاده‌های مختلف، ماده ۳۳ قانون ثبت وضع شد که مقرر می‌دارد:

«نسبت به املاکی که با شرط خیار یا… مورد معامله واقع می‌شوند، حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده یعنی فروشنده است» (مفاد ماده ۳۳ قانون ثبت) در حقیقت با وضع این ماده قانون گذار اعلام کرد که بیع خیاری، مملّک نیست و خریدار چنین ملکی نمی‌تواند به ادعای مالکیت، تقاضای ثبت ملک کند. در نهایت ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت به طور کلی معاملات با حق استرداد (که فروشنده حق استرداد را دارد) را در زمرۀ معاملات رهنی قرارداد. به موجب این ماده در معاملات شرطی مثل بیع شرط، خریدار، تنها طلب کار فروشنده است و می‌تواند برای وصول طلب خود درخواست صدور اجرائیه و فروش مبیع شرطی را بنماید، نه این‌که بتواند مستقلاً‌ ملک را به نام خود ثبت نماید.

آثار بیع شرط در قانون مدنی ۱) برخلاف قانون ثبت، ملکیت مبیع به خریدار انتقال می‌یابد و طبق ماده ۴۵۹ اگر فروشنده در زمان مقرّر، ثمن را باز نگرداند، بیع قطعی می‌شود؛ اگر چه این ماده با قانون ثبت اصلاح شده است.

۲) قید خیار برای فروشنده موجب محدودیت سلطۀ خریدار بر ملک می‌شود. «در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد، از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید». (مفاد ماده ۴۶۰ قانون مدنی)

(کاتوزیان، ناصر؛ حقوق مدنی، ، ص ۱۶۲٫ )

-آیا تنظیم اسناد رسمی بیع شرط در دفاتر اسناد رسمی مجاز می باشد؟

برای پاسخ به این سؤال توجه به تحولات قانونگذاری در زمینه بیع شرط ضروری است.

قانون مدنی مصوب ۱۸ اردیبهشت ۱۳۰۷ در ماده ۴۵۸ بیع شرط را اینگونه تعریف نموده است: در عقد بیع متعاملین می توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می توانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد. در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.

در تاریخ ۱۳۰۷/۱۰/۶ با تصویب متمم قانون ثبت، احکام وثیقه به معاملات بیع شرط املاک ثبت شده بار گردید. در ۱۳۰۸/۱۱/۲۲ تصویب قانون ثبت، حق تقاضای ثبت را در خصوص املاکی که موضوع معاملات با حق استرداد از جمله بیع شرط قرار گرفته بود به انتقال گیرنده داد و او را مکلف کرد که حق طرف مقابل را در تقاضانامه خود قید کند.

در ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ با تصویب قانون ثبت جدید اولاً اثر تملیکی از معاملات با حق استرداد سلب گردید. ثانیاً در صورتیکه بایع در ظرف مهلت مقرر از حق استرداد خود استفاده نمی کرد، خریدار می توانست از اداره ثبت فروش ملک را برای وصول طلب خود تقاضا کند.

در ۱۳۱۲/۱۲/۱۵ ماده ۳۴ قانون ثبت اصلاح و مطابق آن اختیار پرداخت اصل ثمن و اجرت المثل و خصارت تاخیر تادیه تا ۲ ماه برای بایع مقرر گردید.

در ۱۳۲۰/۵/۲۶ با اصلاح قانون ثبت، ضمن ایجاد حق معامله مجدد از طرف بدهکار با قید حق بستانکار و وثیقه دادن مبیع برای وام های دیگر، مهلت بایع نسبت به تادیه اصل ثمن و اجرت المثل وخسارت تاخیر تادیه به ۳ ماه افزایش یافت.

در ۱۳۵۱/۱۰/۱۸ قانون ثبت مجدداً اصلاح شد و طبق اصلاحیه اخیر، مهلت بدهکار برای تادیه دیون خود از ۳ ماه به ۸ ماه افزایش یافت و ضمن سلب اثر تملیکی معاملات شرطی (مانند بیع شرط) تمام معاملات موصوف را در زمره معاملات رهنی قرار داد.

این وضعیت تا سال ۱۳۵۷ باعث گردیده بود تا عقد بیع شرط بین اشخاص به صورت متعارف منعقد و اسناد مربوطه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود با این تذکر که معاملات مذکور اثر تملیکی نداشته و بستانکار (خریدار) می باید جهت وصول مطالبات خود به مراجع ذیصلاح مراجعه می نمود. با وقوع انقلاب اسلامی ایران و حاکمیت قوانین شرعی به منظور جلوگیری از تنظیم اسناد راجع به معاملات ربوی و احتمال ربوی بودن معاملات شرعی، تنظیم اینگونه اسناد در دفاتر اسناد رسمی دچار نقصان گردید و دفاتر همچون سابق رغبتی در تنظیم اسناد بیع شرط نشان ندادند تا اینکه در تاریخ ۱۳۶۴/۹/۱۹ شورای نگهبان در پاسخ به سؤال سازمان گسترش مالکیت واحدهای تولیدی راجع به ماده ۳۴ قانون ثبت این ماده را به قرار آتی خلاف شرع اعلام کرد.


جهت دانلود متن کامل تحقیق بیع خیاری و شرایط و آثار آن کلیک نمایید